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“后租房”市场的新玩法

作者:至尊 来源:世界搜集 时间:2015-12-17 阅读: 字体: 在线投稿
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抢房源、拼设计、比服务……乘上“互联网+”与资本涌入的东风,长租公寓行业的竞争日渐激烈。但多位业内人士都曾表示,公寓行业目前仍没有被验证的成熟模式,各家长租公寓品牌都在摸索前行。

抢房源、拼设计、比服务……乘上“互联网+”与资本涌入的东风,长租公寓行业的竞争日渐激烈。但多位业内人士都曾表示,公寓行业目前仍没有被验证的成熟模式,各家长租公寓品牌都在摸索前行。

对行业的洞察不同,各家公寓业者探索的发展模式也各具特色。有的试水创业办公与长租的融合;有的拓展租房后的生活社区服务;有的全面终止直营、转型给职业房东提供平台服务……水滴公寓创始人冯玉光对市场的判断是,“长租公寓将死,连锁公寓将生”,基于这个判断,其为长租公寓的扩张与盈利模式打造了全新的样板:由直营转型连锁加盟;推出“金融+”战略,瞄准租房市场的金融服务。

扩张路径:直营转加盟

长租公寓市场正在加速重组和洗牌,业内普遍认为,未来行业的发展不外乎两个解决方案:匠心做小,小而美;联合做大,合作共赢。目前看来,越来越多公寓品牌都希望做成平台,通过输出品牌和供应链来获取增值收益。水滴公寓也是如此。

11月17日,水滴公寓正式宣布进行战略转型,从原来的重资产模式——自营长租公寓服务商,变身为品牌连锁加盟商,开启轻资产管理之路。

“长租公寓是重资产运营,如何将其轻资产化,是公寓行业转型的关键。”冯玉光说。

转型后的水滴公寓坚持“两条腿走路”,即在房源的构成上,采取“直营+加盟”的模式:不再获取新的直营房源,但现有的直营房源仍然继续运营;新房源则通过职业房东加盟的方式获取,再用“互联网+”把整个长租公寓市场串联起来,最终实现平台的打造,行业的联合。

成立一年多以来,水滴公寓的品牌运营已见规模,直营公寓数量达到3000多间。“原有的直营公寓会变成新设计、新服务、新理念的试验田。获得的宝贵经验和数据将会为加盟商提供支持。”冯玉光说。

根据计划,水滴公寓将会为职业房东提供资金、供应链、公寓产品设计和品牌策略推广等一站式的联合解决方案。冯玉光称之为“赋能职业房东”,即不但给工具,帮融资,还教他们如何轻松、快速、且正确的赚钱。目前,已经推出水滴金融和管家工具两项服务,产品设计、供应商、拿房、出房等服务将在2016年3月后陆续推出。

冯玉光透露,转型后“直营+加盟”要发展到12000间房源。

“虽然年中的公寓行业峰会,上台演讲的大咖们几乎清一色地表演了招安大戏,但他们并没有将连锁公寓模式作为一个战略去执行。”在冯玉光看来,连锁加盟模式将成为公寓行业的一大趋势,半年内应该还有两家会转型。

在冯玉光看来,相对于其他公寓平台,水滴公寓做连锁公寓有几大优势:一是切入时间领先,从谋划到转型,用了半年,做了大量的准备工作;二是做了交易支付闭环提升平台价值和用户粘性,为未来植入服务做好了准备;三是以终为始的看战略。“大部分玩家都是从现在看未来,我们一直在猜想公寓租赁市场的终局会是什么样,是从未来看现在。”

盈利突破:金融+

“互联网+”在公寓行业普及之后,“公寓+”、“金融+”等概念又应声而起。其中“金融+”人气最高,市场上各类产品层出不穷。日前,水滴公寓也将“金融+”作为战略提出。

“公寓行业长期比拼的是服务意识和服务能力,特别是在租售领域的金融服务能力,房地产产品具有天生金融属性,这也是公寓行业未来必须要具备的特性,越提前重视并运用这个特性,越会抢占行业发展的先机。”冯玉光断言,公寓行业的“金融+”大有可为,而这个变革才刚刚开始。

当前市场上的公寓金融,大多是以租客为借款主体的C端金融。他指出,C端金融将成为公寓行业的标配,但这条路是走不通的,因为这部分用户是银行要捕捉的对象,而银行的资金成本要低得多。给职业房东融资的B端金融则要难做得多,因为这个群体没有可靠的财务证明,不是传统银行的贷款客户,反而有很大的空间。

据了解,水滴公寓正在启动对职业房东的资金支持业务,帮助他们解决房源拓展和公寓升级过程中的资金问题。“租约具有稳定的现金流,是做金融产品的优质资产。我们可以让租约数字化、信息化,通过品牌公司的嫁接,变成可被借款的资产。”冯玉光说。

目前,水滴公寓已经试行了多款金融产品,C端开发了“滴嗒付”,解决租客按季付租的困难,B端则和不同的金融机构合作,做了三款产品来对接职业房东不同的资金需求:和陆金所、诺亚财富合作的私募产品;和一米好地、魔方金融等互联网金融公司合作开发的P2P、众筹产品;以及和银行共同开发的贷款产品。

除了和外部金融机构对接,冯玉光透露,其还将在2016年推出一家独立的金融平台水滴金融,专门做房地产流动领域的金融服务,起步的金融产品是租约资产证券化,目前正做线下的所有流程,线上还未开放。

整合互补资源

除了转变发展战略,为内生性的成长提供养分,水滴公寓还热衷于通过并购整合获取发展所需的资源。

据悉,水滴公寓已经在市场上并购了苏州爱家,投资了魔方金服,以及吸纳九猪网的核心团队加盟等等。

“进行这些整合,主要是互补。苏州爱家,我们认可它过去十年做线下运营的能力。九猪网做了3年的二房东平台,他们团队的互联网基因很足,主要是团队优势互补。投资魔方金服也是看重金融上的互补。”冯玉光透露,目前公司和两家做C端出房方面的公司,也在谈换股合并。“所有这些都是为了补足团队短板,把它拉得更长一些”。

市场上活跃的水滴公寓,彰显其不小的雄心。冯玉光告诉记者,水滴公寓计划2016年完成16万间房源加盟,用户数达到50万;2018年做到100万间,用户数500万。“100万间是公寓行业认为竞争基本分出胜负的分水岭。我们都不谋而合喊到了这个数。”

除了业务上的雄心,水滴公寓也在积极迈进资本市场。“明年就向新三板推,已经和券商谈了一轮,券商很快就会进场。2018年我们想转主板。”

截至目前,水滴公寓已经完成三轮融资。“第四轮融资已经在10月份启动。”冯玉光透露,这轮融资主要是跟公司有战略互动的投资方在谈,有望在春节前完成,实现一年三融。“今年一年三融,明年可能一年两融,小步快跑,不断跟资本亲密接触。”

对于行业发展趋势,冯玉光认为,接下来,公寓行业将会出现频繁的并购,独立的从业者会不断的联合、并购或者就直接死掉,行业会出现真正的领头羊。“行业的战争可能刚刚开始,没有两三年打不完。”